Quando è possibile utilizzare il terrazzo condominiale?

Secondo la Corte di Cassazione si definisce lastrico solare la superficie terminale dell’edificio che funge da copertura per le unità immobiliari sottostanti. (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942). Questa definizione deriva da una decisione a seguito della quale, gli Ermellini ebbero l’occasione per precisare che non sono ricomprese nel lastrico solare anche le installazioni che di questo ne siano un prolungamento ma risultano dotate di una specifica destinazione ad uso comune (ad esempio le torrette delle scale di accesso).

Il codice civile dice che sono oggetto di proprietà comune tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (ad esempio la superficie di terra su cui si erge l’edificio, le scale, i muri portanti, ecc).

Quindi a norma dell’art. 1117 cod. civ. anche il lastrico solare rientrerebbe tra le parti inerenti la struttura per la quale la legge pone una presunzione di comunione.

Ciò non toglie che la proprietà del terrazzo possa essere di un solo condomino purché questo risulti dal regolamento di condominio. In merito va fatta una precisazione: secondo la Corte di Cassazione i dati catastali potranno essere valutati solo come indizio con riguardo all’accertamento della proprietà del lastrico solare. Ne deriva che la copertura del palazzo è di tutti i condomini, salvo che si provi una diversa titolarità del bene.

Il lastrico solare può essere:

• di proprietà comune e ad uso comune nel senso che la proprietà è di tutti i condomini che possono utilizzarlo senza limitare il godimento agli altri condomini;
• di proprietà comune ma in uso esclusivo, cioè il diritto di proprietà è in capo ai condomini ma l’uso è riservato ad uno solo di essi;
• di proprietà esclusiva ma ad uso comune quando un condomino è proprietario del terrazzo ma tutti vi possono accedere e godere;
• di proprietà esclusiva e ad uso esclusivonelle ipotesi in cui il proprietario del lastrico solare è anche l’unico soggetto che vi può accedere e può godere di esso.

Con riferimento all’accesso e al diritto di godimento è bene fare una precisazione in ordine alla possibilità di usucapione. Infatti è stato più volte ribadito nelle sedi giudiziarie che la proprietà lastrico solare, per la sua particolare funzione, non può essere usucapita. L’unico modus per trasferire detta proprietà è per atto scritto.

Dapprima il Tribunale di Milano (cfr. sentenza n. 13879/2012) e poi la Corte di Cassazione (cfr. sentenza 9035/2016) hanno sottolineato come il terrazzo funga innanzitutto da copertura per l’abitazione sottostante; ne deriva che le uniche pretese che il terzo può muovere devono essere riferite al diritto di godimento del bene.

Con riguardo all’uso esclusivo va precisato che il costruttore, al momento del rogito, potrebbe aver concesso il c.d. diritto di sopraelevazione, cioè la possibilità di costruire ancora.

Al contrario, potrebbe darsi l’ipotesi che il costruttore riservi per se questo diritto, riservandosi contestualmente la proprietà del lastrico. Vale quanto detto per l’acquisto della proprietà del terrazzo a mezzo usucapione, cioè questa eventualità è possibile purché risulti da specifico atto scritto.

Il proprietario esclusivo del lastrico solare gode di ampia libertà con riferimento alle possibili modifiche. A ben vedere, può apportare tutte le migliorie che desidera senza però modificare l’originaria funzione di coperture e senza –ovviamente- arrecare danno agli altri condomini.

Chi deve sostenere le possibili spese che riguardano il lastrico solare?

Se il terrazzo è sia in proprietà sia in uso a tutti i condomini, la ripartizione delle spese avviene tra tutti loro in base ai millessimi, così come previsto in genere per le spese delle parti comuni dall’art. 1123 cod. civ.

L’art. 1123 cod. civ., al terzo comma, limita il numero dei partecipanti alla spesa: nell’ipotesi di un lastrico a beneficio di una sola parte dei condomini, i costi di riparazione e manutenzione devono essere ripartiti solo tra chi trae utilità da quel terrazzo. È bene precisare che suddette ripartizioni non si applicano anche nel caso di risarcimento dei danni arrecati a terzi.

Infatti, i tutti condomini saranno considerati responsabili in solido tra loro poiché custodi ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. Più complessa è la ripartizione in caso di uso esclusivo del terrazzo.

In questa ipotesi, l’art. 1126 cod. civ. impone che chi ne ha il godimento esclusivo debba contribuire per un terzo alla spesa, mentre i restanti due terzi saranno suddivisi tra tutti i condomini con criterio millesimale. Anche nel caso di danno arrecato dal terrazzo in uso esclusivo, il risarcimento del danno segue regole di ripartizione diverse da quelle previste per le spese di manutenzione.

Ad onor di cronaca, va detto che nel lontano 1997, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con riferimento al danno da infiltrazioni cagionato da lastrico solare in uso esclusivo, si erano pronunciate nel senso di utilizzare come criterio di ripartizione dell’obbligazione risarcitoria, quello previsto dall’art. 1126 cod. civ.

Questa posizione non ha convinto i Giudici moderni che nel 2016 hanno preferito inquadrare la responsabilità nell’ambito dell’art. 2051 cod. civ., cioè nell’alveo della responsabilità da cose in custodia. La Suprema Corte ha precisato che del danno ne risponde l’usuario ovvero il proprietario in quanto custode del bene; ciò non esclude a priori la co-responsabilità di tutti i condomini in quanto se il lastrico solare funge da copertura per tutto condominio, l’amministratore è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie per garantire la conservazione delle parti comuni dell’edificio (Cass. S.U. 9449/2016).