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Pignoramento sulla prima casa

Pignoramento sulla prima casa

Il pignoramento, è l’atto con il quale si da impulso alla procedura esecutiva, finalizzata alla vendita coatta del bene di proprietà del debitore, al fine di soddisfare le pretese creditorie del creditore che agisce nel giudizio d’espropriazione immobiliare.

Il pignoramento, è preceduto dalla notifica del precetto, solitamente assieme al titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, ecc.), con il quale creditore, diffida il debitore ad adempiere al debito contratto con il creditore medesimo, entro un termine non inferiore ai dieci giorni, con l’espresso avvertimento, che in caso contrario, si procederà all’esecuzione forzata.

L’atto di pignoramento, è diretto a costituire sul bene di proprietà del debitore, un vincolo di destinazione, al fine di impedire al debitore di compiere atti, volti a sottrarlo alla garanzia patrimoniale, con cui soddisfare le pretese creditorie.

Il pignoramento della prima casa, non costituisce una speciale procedura di pignoramento immobiliare, ma si riferisce ad un determinato bene di proprietà del debitore. La prima casa, costituisce, infatti, l’abitazione principale del debitore, ossia il luogo dove il debitore medesimo, dimori abitualmente e vi abbia stabilito la propria residenza anagrafica.

Rispetto alla pignorabilità della prima casa, occorre fare una precisa distinzione:

  • il creditore procedente, che sia un soggetto privato, persona fisica o giuridica, può liberamente procedere al pignoramento della prima casa del debitore, senza alcun limite. Pertanto, sia un privato cittadino e sia un ente privato, come ad es, una banca, possono dar luogo all’esecuzione forzata, aggredendo la prima casa ed assoggettandola al pignoramento, al fine di recuperare il credito vantato nei confronti del debitore.
  • viceversa, quando il creditore procedente, sia la pubblica amministrazione, la pignorabilità della prima casa, è possibile soltanto al ricorrere di determinate condizione ed entro precisi limiti, dettati dall’ordinamento giuridico.

Nell’ipotesi in cui, il creditore che agisce in giudizio, attraverso la procedura esecutiva, sia un soggetto privato, non sussiste alcun limite o condizione da soddisfare, affinché sia pignorabile l’immobile del debitore, qualificato come prima casa. Infatti nei rapporti tra privati, la pignorabilità della prima casa del debitore, è sempre ammessa, al fine di garantire l’adempimento delle obbligazioni che quest’ultimo abbia contratto e di conseguenza, sia garantito, attraverso l’eventuale pignoramento, il soddisfo delle pretese del creditore.

A tal fine, non è previsto un importo minimo, per dar avvio alla procedura del pignoramento immobiliare, potendo il creditore procedente, agire anche per la riscossione di importi di esiguo valore.

Tuttavia, il pignoramento immobiliare, richiede una lunga procedura processuale nonché il sostentamento delle spese necessarie alla sua esecuzione da parte dello stesso creditore procedente, quali la trascrizione del pignoramento presso i registri della conservatoria immobiliare del luogo ove si trova l’immobile, la notifica degli atti al debitore, ecc.

Per tali motivi, in presenza di importi di modesto valore, è preferibile ricorrere ad altre ipotesi di pignoramento, come il pignoramento presso terzi, che consente ad esempio di pignorare il valore pari ad un quinto dello stipendio oppure della pensione, anziché aggredire l’immobile del debitore attraverso il pignoramento immobiliare.

Generalmente, con il pignoramento immobiliare, lo stesso debitore – proprietario dell’immobile soggetto al pignoramento, è nominato dal giudice dell’esecuzione, custode del bene, dovendo agire con la dovuta diligenza nella sua gestione, rispondendo personalmente per i danni arrecati.

Tuttavia, è previsto che su istanza del creditore procedente, il giudice, puo nominare, quale custode dell’immobile, un soggetto diverso dal proprietario-debitore. Il debitore, fin quando non sia stata disposta la vendita o l’assegnazione del bene, può continuare a permanere nell’abitazione adibita a prima casa, fatta eccezione per l’ipotesi in cui, sia stato il giudice dell’esecuzione, a stabilire, con propria ordinanza il rilascio anticipato dell’immobile, per il rischio di atti volti ad arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore.

La pignorabilità della prima casa, è soggetta a precise limitazioni, nell’ipotesi in cui il creditore sia la pubblica amministrazione, attraverso l’Agenzia Entrate Riscossione (che ha sostituito la società Equitalia, nella riscossione dei debiti contratti con l’erario) oppure tramite apposite società incaricate dagli enti locali per la riscossione dei tributi evasi. In tali casi, vige infatti, il divieto di pignoramento della prima casa del debitore.

Tuttavia, tale divieto non è assoluto dal momento, che la legge richiede la sussistenza di determinate condizioni, la cui mancanza consente all’erario di procedere con il pignoramento immobiliare della prima casa.

A tal fine, è previsto che la pignorabilità della prima casa del debitore, è esclusa, quando:

1) l’immobile, sia l’unica proprietà appartenente al debitore. Difatti, ove quest’ultimo sia proprietario di un’altra abitazione, anche in comproprietà, l’immobile sarà liberamente pignorabile.

2) l’immobile da pignorare, deve costituire l’abitazione principale del debitore, adibita ad uso abitativo, dove egli vi abbia stabilito la propria residenza;

3) l’immobile, costituente la prima casa, non sia accatastato come abitazione di lusso. In mancanza, anche di una sola di tali condizioni, la pubblica amministrazione, potrà procedere al pignoramento della prima casa.

Tuttavia, l’Agenzia Entrate Riscossione, può pignorare la prima casa del debitore, soltanto quando ricorrono determinate condizioni. La pignorabilità, è possibile qualora:

  • il debitore, possegga almeno due abitazioni, anche soltanto per quota nel caso di comproprietà;
  • il debito maturato verso l’erario deve essere superiore a 120.000€ (in tal caso, il debito, è considerato complessivamente, comprendendo anche le sanzioni e gli interessi);
  • il patrimonio immobiliare, appartenente al debitore, deve avere un valore superiore a 120.000€;
  • l’erario, è tenuto ad iscrivere l’ipoteca sull’immobile da pignorare (notificando almeno sei mesi prima un preavviso di ipoteca al debitore), e devono essere trascorsi sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca medesima, senza che il debitore, abbia saldato il proprio debito oppure senza che ne abbia richiesto il pagamento dilazionato in più rate.

Il debitore, può evitare il pignoramento della prima casa, ricorrendo ad alcuni strumenti, previsti dalla legge. Innanzitutto, è prevista la possibilità di stipulare con i creditori un piano di ristrutturazione del proprio debito, nell’ipotesi di sovra-indebitamento.

Tale circostanza, ricorre, qualora sussista la difficoltà a soddisfare le pretese creditorie, a causa del costante squilibrio tra il proprio patrimonio e l’importo complessivo delle obbligazioni contratte verso i creditori.

A tal fine, la Legge n. 3 del 2012 (detta salva-suicidi), disciplina la procedura, a cui, il debitore può ricorrere, per soddisfare i propri debiti, sia verso soggetti privati e sia verso gli enti pubblici, al fine di evitare il pignoramento della propria abitazione.

Il debitore, avvalendosi di un Organismo di composizione della crisi, può proporre un accordo finalizzato a soddisfare i creditori, attraverso un piano di ristrutturazione dei propri debiti, indicando le modalità di pagamento, le eventuali garanzie per il soddisfo e ove necessario anche le modalità di liquidazione dei propri beni per adempiere alle obbligazioni contratte.

È esclusa la possibilità di ricorrere al procedura di sovra-indebitamento, qualora, il debitore:

  • sia, nel frattempo, soggetto a fallimento;
  • abbia, fatto ricorso alla medesima procedura, nei 5 anni precedenti;
  • non abbia presentato idonea documentazione che attesti la propria situazione economica e patrimoniale. Qualora il patrimonio del debitore, non sia sufficiente a garantire l’esecuzione dell’accordo, è necessario che la proposta sia sottoscritta da un terzo, che garantisca con i propri redditi o beni, l’attuazione del piano.

La proposta, deve essere depositata presso il tribunale ove il debitore risiede, comprensiva dell’elenco dei creditori, delle somme loro dovute, dall’indicazione dei beni del debitore e delle sue ultime tre dichiarazioni dei redditi nonché dell’attestazione sulla fattibilità del piano.

Ove la proposta, soddisfi i requisiti, il giudice, fissa l’udienza, dandone comunicazione ai creditori, ai quali devono far pervenire la loro adesione o meno alla proposta medesima. All’udienza, se viene raggiunto un accordo tra il debitore ed i propri creditori, il giudice, provvede ad omologare la proposta.

L’accordo cessa i propri effetti, se il debitore non esegue, entro novanta giorni dalle scadenze stabilite, i pagamenti dovuti alle amministrazioni pubbliche. L’accordo è revocato se il debitore compie, durante la procedura atti finalizzati a frodare le pretese dei creditori.

In alternativa alla procedura di sovra-indebitamento, il debitore, fin quando non sia fissata la vendita all’incanto oppure l’assegnazione dell’immobile, può raggiungere un accordo transattivo con il creditore, al fine di evitare il pignoramento e la successiva alienazione volta al recupero del credito non corrisposto.

Attraverso, la transazione, il debitore, può chiudere ogni pendenza col creditore, e di conseguenza anche la chiusura del procedimento di espropriazione immobiliare. Ciò è possibile, anche nell’ipotesi di debiti maturati nei confronti della pubblica amministrazione oppure enti locali, raggiungendo un accordo per il versamento di quanto dovuto, comprensivo di sanzioni ed interessi, oppure pattuendo il pagamento rateizzato del debito.

A tal fine, occorre aggiungere, che in caso di creditore pubblico, l’Agenzia Entrate Riscossione oppure l’ente locale preposto alla riscossione dei tributi, non potrà procedere al pignoramento della prima casa, qualora il debitore, abbia versato una somma tale da ridurre l’importo dovuto sotto la soglia dei 120.000€ Infatti, per importi inferiori a 120.000€, non é pignorabile l’abitazione prima casa, da parte dell’ente pubblico.

Oltre alla transazione, il debitore, soprattutto nell’ipotesi di debiti di importo assai inferiore al valore dell’immobile, può decidere di procedere al soddisfo del credito vantato dal soggetto, che ha dato impulso al pignoramento immobiliare, evitando in tal modo, la vendita all’incanto oppure l’assegnazione dell’immobile ad uno creditori.

Durante il 2020, il Governo Italiano, ha adottato diversi provvedimenti di natura emergenziale, a causa dell’espansione e diffusione della pandemia relativa al COVID-19, che hanno previsto, la sospensione dei procedimenti di espropriazione immobiliare. In ultimo, con il Decreto Legge Milleproroghe, è stata stabilita la proroga fino alla data del 30 GIUGNO 2021 della sospensione delle procedure esecutive immobiliari, riguardanti gli immobili qualificati come abitazione principale del debitore.

Quindi, il pignoramento della prima casa del debitore, è attualmente sospeso, almeno fino al 30 Giugno 2021, salvo che il Governo, qualora la situazione emergenziale dovuta alla pandemia COVID-19, continui a persistere, non disponga un ulteriore proroga delle procedure esecutive.